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          恒太商業董事長胡敏杰:中小城市商業需要健康發展

          2018-12-11 16:44:00

          聯商網消息:幾年前的一組“逃離你終將衰落的家鄉”的人口大數據記憶猶新。一張張向下走的趨勢圖,一組組刺眼的數據,都在闡述著在社會進程中必然要面臨的人口遷徙、老齡化、勞動力分配不均等問題。對于此,商業人會思考:人口大遷徙下,與人口、消費力息息相關的商業會何去何從?中小城市的商業應該如何逆襲?

          2018年12月7日,在由全聯房地產商會商業地產研究會、華夏時報聯合主辦,恒太商業/寧波太平洋百貨集團、杭州天際線設計研究院聯合承辦的“第二屆全國中小城市商業創新發展論壇”上,《聯商網》采訪了恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰先生。

          ▲恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰接受現場媒體專訪

          兩極分化

          中小城市商業地產挑戰大于機遇

          曾幾何時,“商業熱”這樣的形容一點也不為過。隨著地產黃金時代的終結,商品住宅的土地供應量呈現逐年下滑的趨勢,巧婦難為無米之炊,在有限的市場條件下,房企只能識時務者為俊杰,紛紛轉頭商業地產市場,尤其是北上廣深等一二線大城市。可以看到的是,這些大城市近年來地價、房價屢創新高,購物中心開發量也幾近飽和,進入存量運營時代。

          反觀中小城市當下的商業發展情況,胡敏杰認為,機遇與挑戰并存,但挑戰大于機遇;過剩與空白并存,兩極分化嚴重。

          他進一步解釋道,中小城市的商業發展目前是個極端的現象,發達地區出現過剩,人口紅利、消費力并不比大城市遜色多少,而欠發達地區的購物中心數量太少、消費模式陳舊,有的還停留著街邊店時代,急需升級換代,這些地區仍然有較大的商業機會。

          但不可否認的是,中小城市商業的消費容量有限,項目經營的收益或回報率較低,往往難度較大。這很容易導致一些好的品牌商不愿意下沉,中小城市缺乏專業的商業地產商,使得項目在前期定位、商業規劃、營銷推廣、招商運營等諸多方面存在巨大的缺陷和隱患。這就造成了中小城市商業的不健康發展,也對中小城市商業地產開發企業、運營商提出了更大的挑戰和更專業的要求。

          消滅“建筑垃圾”

          中小城市商業地產應該健康發展

          “爛尾樓”是市場對那些已經陷入債務糾紛、無法繼續投建、停工一年以上的項目的統稱,住宅市場普遍存在,商業地產也不能幸免。中小城市的特殊性,往往是“建筑垃圾”的重災區,對這些空置多年的商業體,拆也不是,不拆也不是,不僅是對土地資源的浪費,也是對當地商業健康發展的阻礙。

          “我認為現在中國中小城市的商業地產是不健康的發展,應該得到解決”,正如胡敏杰所言,我國的中小城市商業地產需要健康的發展,那么,如何健康發展?

          在胡敏杰看來,應該從政府規劃、開發商、運營商三個層面入手。

          胡敏杰告訴《聯商網》,政府的科學規劃是確保商業地產健康發展的第一要素。一方面,政府應該通過分析城市的人口、人均收入、消費增長潛力等數據來確定城市商業總面積容量,科學的數據決策和規劃,以避免商業過剩;另一方面,規劃時,應該出臺相應的配套政策,明確盒子商業不能小鋪分割出售。

          開發商作為商業項目的開發主體,需要有前瞻性和專業性。一來要做好拿地前置化,在拿地前應該對項目的市場基本面、競爭對手、項目定位進行前置調研,確保少走彎路。二來,針對中小城市商業體投資回報率不高的問題,開發商應該通過街區商業和住宅來平衡資金,而不是通過分割出售商鋪,自持運營至關重要。如果開發商自身的專業度不夠,就應該找專業的公司、專業的團隊來完成。

          一個商業能否生存,后期運營極為關鍵,因此一個出色的運營團隊直接關系著商業項目的健康發展。胡敏杰表示,一個專業的運營商必須具備項目精準定位能力、系統開業籌備能力、標準化/系統化/精細化落地運營能力、人才培養能力、創新和資源整合能力五大能力。

          同時,運營商負責任的態度也十分重要。他認為,運營商應該以持續運營為導向,對投資者負責任;以合作共贏為基礎,對品牌商家負責任;以顧客需求為核心,對消費者負責任。

          直面問題商業

          中小城市行業地產須做好前置化管理

          隨著城市化進程的推動,大量開發商開始進入中小城市尋找機會,這在推動中小城市商業升級換代的同時,開業后人氣不足、商家撤場的失敗案例比比皆是。究其原因,胡敏杰一針見血,認為這是項目未做好前置化管理所致。

          如何面對未前置化商業出現的問題?胡敏杰分四個現象論道。

          一、地拿錯了。即消費基本面不符合、項目規劃太小、地段太差,換句話說,開發商在拿地前,并沒有去仔細調研。那么如何解決?胡敏杰稱,應該做專業的前策定位可行性分析,清理項目的價值,杜絕繼續盲目投資。

          二、樓造錯了。即樓造好后發現許多不合規的問題,如商業空間結構設計不合理的話,就無法合理布置平面和垂直動線、無法合理布局主力店等。對此,就應該果斷的重新布局、空間重構、進行工程改造。在兼顧建筑規劃的前提下,必須按照定位改、該敲的敲,該改的改,切忌患得患失。

          三、招商不成功,開業不了。出現這樣的原因主要是管理團隊不專業所致,缺乏對城市消費基本面和競爭對手的正確分析,缺乏正確的商業定位和落地的招商資源整合能力。事實上,商業項目一旦首次招商不成功的話,后面的難度、代價更大,應該當機立斷地交給接地氣的專業團隊來操盤。

          四、開業后運營不善。一些已開業購物中心因前期和后期的決策失誤會導致問題不斷疊加,加上沒能力及時解決的話,就會產生客流銳減、商戶撤柜、租金欠收、瀕臨關店等問題。面對這樣的項目,首先要考慮的是幫助其活下去,因此持續經營是首位,應重新定位和改造及調整經營業態。恒太商業針對調改未來會成立一個專業的調改團隊,專門幫問題商業做調改咨詢和實際調改行動。調改完成后,還應做好“三化四你”,即導入運營管理的標準化、系統化、精細化,并從“商品適合你、營銷觸動你、環境留住你、服務粘住你”四個維度去強化。

          因此,商業項目的開發一定要做到前置化,少走彎路。胡敏杰總結道:“前置化管理應該深入拿地前、項目開工前、招商運營前等各個階段。拿地前的城市商業基本面調研、競爭對手調研、項目定位、拿地的資金標準均要前置;項目開工前的商業專業團隊組建、商業空間概念設計、開業時間的節點把控均要前置;招商運營前的招商策略、運營策略、信息化建設均要前置。”

          胡敏杰和他的恒太商業

          中小城市商業地產發展的集大成者

          胡敏杰是商業地產圈的風云人物,從1990年一手創辦太平洋商社到成立寧波太平洋恒業控股,再到如今活躍商業資管領域,親自操盤了浙江、山東、安徽、江西、湖南、湖北等近30個商業地產項目,是全國中小城市商業地產運營專家…輝煌二字,貫徹始終。而其在商業資管領域,更是一手打造了全國知名的三四線城市商業綜合體全產業鏈平臺運營商——恒太商業管理有限公司。

          ▲恒太商業管理有限公司董事長胡敏杰

          恒太商業為專業的商業運營管理企業,目前已經成功開發和運營了城市購物中心(太平洋購物中心)、特色街區、主題購物中心、社區生活中心、文旅主題酒店五大核心產品,遵循了商業規劃、開業籌備、運營管理、信息智能、金融服務、商用工程物業管理、優才服務、商業投資等八大服務,給商業綜合體提供全產業鏈解決方案。

          據《聯商網》了解到,恒太商業以“深耕華東、布局全國”的戰略布局,目前已經深入浙江、安徽、江西、山東、湖南、湖北、江蘇、四川、河南、貴州等省,足跡遍布全國30多個城市,布局了包括寧波太平洋百貨人民店、蕪湖未來城太平洋購物中心、寧波西子國際廣場、黃山太平洋購物廣場、新余太平洋購物中心等34個商業項目,持續運營商業空間逾180萬方。

          按照規劃,恒太商業將以每年新增10個左右的商業項目進行戰略布局全國。諸如四川天府新區仁壽太平洋購物中心、河南周口項城太平洋購物中心、江蘇睢寧天成太平洋購物廣場、湖南新田盛世龍岸太平洋購物中心、湖北谷城匯科國際太平洋廣場等項目將在未來兩年內悉數開業。

          恒太商業方面表示,恒太商業正在不斷研發新模型,通過零售,餐飲,教育,大健康,兒童,娛樂六大模塊打造主題產品,這些主題化新產品因目標客群精準、客群轉化效率極高、社群化運營特征明顯和運營成本相對低這四個特性,可以幫助解決那些有問題的商業物業的部分難點。

          此次全國中心城市商業創新發展論壇干貨滿滿,對我國中小城市商業地產的開發和運營提升有諸多指導性的實質意義,而恒太商業的成功經驗也讓更多商業人對中小城市商業地產的未來發展有了更大的期待。

          (來源:聯商網 文/陳寧輝)

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